Poniżej progu 9 tys. zł za metr w segmencie kawalerek zostały już tylko dwa miasta wojewódzkie: Gorzów Wlkp. (średnia cena ofertowa 7,5 tys. zł) i Łódź (8,7 tys. zł). W mieszkaniach dwupokojowych są to Gorzów Wlkp. (8,1 tys. zł), Kielce (8,9 tys. zł) i Łódź (8,5 tys. zł), a w trzypokojowych Gorzów Wlkp. (7,7 tys. zł), Katowice (8,6 tys. zł), Kielce (8,9 tys. zł) i Łódź (8,5 tys. zł).
Jak wskazują więc dane Nieruchomosci-online.pl, w I kwartale 2026 r. łącznie w czterech stolicach regionalnych – i to jeszcze tylko w wybranych wielkościach mieszkań – średnia cena ofertowa wynosi mniej niż wspomniane 9 tys. zł. Dla porównania, w 2024 r. takich miast wojewódzkich było osiem, a w 2022 r. czternaście.
– Jeszcze kilka lat temu progi cenowe – takie jak 10 tys. zł za metr – potrafiły być dla wielu osób granicą nie do przejścia. Dziś w wielu miastach wojewódzkich to już raczej punkt startu, a nie bariera. I nawet jeśli ostatnio nie widzimy drastycznych podwyżek, tylko umiarkowane ruchy, to one wystarczą, aby kolejne progi cenowe po prostu znikały z mapy Polski. Dla kupujących to zwykle oznacza jedno: coraz częściej trzeba iść na kompromis metrażem, standardem lub lokalizacją – mówi Rafał Bieńkowski z działu analiz portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl.
Kawalerki – wzrosty w dziesięciu stolicach
Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, I kwartał 2026 r. przyniósł wiele przypadków wzrostu średniej ceny ofertowej mieszkań z rynku wtórnego. Kwartalne zmiany nie były wprawdzie duże, ale w oczy rzuca się to, że pojawiły się w wielu miastach wojewódzkich.
W przypadku kawalerek z drugiej ręki średnia cena ofertowa wzrosła w dziesięciu stolicach regionalnych. Przeciętne oczekiwania cenowe w ogłoszeniach zmieniły się o 1-2% k/k w Bydgoszczy (9,2 tys. zł), Gdańsku (17,4 tys. zł), Kielcach (9,6 tys. zł), Krakowie (17,7 tys. zł), Łodzi (8,7 tys. zł), Poznaniu (13,2 tys. zł), Wrocławiu (14,9 tys. zł) i Zielonej Górze (9,8 tys. zł). Większy wzrost zanotowano tylko w Olsztynie (o 5% do poziomu 10,4 tys. zł) i Lublinie (o 3% do poziomu 11 tys. zł).
W segmencie kawalerek średnia cena ofertowa spadła w porównaniu do IV kwartału 2025 r. jedynie w Katowicach (o ponad 1% do poziomu 9,8 tys. zł) i Toruniu (o 4% do poziomu 9,7 tys. zł). Przeciętne oczekiwania osób sprzedających ustabilizowały się natomiast w Białymstoku (10,7 tys. zł), Gorzowie Wlkp. (7,5 tys. zł), Opolu (10,5 tys. zł), Rzeszowie (12,3 tys. zł), Szczecinie (10,9 tys. zł) i Warszawie (18,6 tys. zł) – wszędzie tam wahania wynosiły mniej niż 1% k/k, a więc były minimalne.
Większe mieszkania wycenione zwykle o 1-3% w górę
W przypadku mieszkań dwu- i trzypokojowych sytuacja wyglądała podobnie.
Jeśli chodzi o „dwójki”, średnia cena ofertowa wzrosła w jedenastu z osiemnastu analizowanych miast. Przeciętne oczekiwania cenowe właścicieli były wyższe o 1-2% k/k w Białymstoku, Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Rzeszowie, Szczecinie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Większy wzrost, wynoszący 4-5%, zanotowano tylko w Gorzowie Wlkp., Olsztynie i Opolu. W Bydgoszczy, Kielcach, Krakowie i Warszawie cena praktycznie nie drgnęła w porównaniu do IV kwartału 2025 r. (stabilizacja), a w Gdańsku, Toruniu i Lublinie lekko spadła (o 1-2%)
W segmencie mieszkań trzypokojowych zaledwie pięć miast wojewódzkich nie zanotowało wzrostu średniej ceny ofertowej. W Warszawie, Krakowie i Katowicach stawki ustabilizowały się – w I kwartale 2026 r. wahania wyniosły mniej niż 1%. Przeciętna cena za metr nieznacznie, bo o ponad 1%, obniżyła się natomiast w Opolu (9,6 tys. zł) i Kielcach (8,9 tys. zł). W pozostałych trzynastu stolicach regionalnych średnia cena w ofercie lokali trzypokojowych była wyższa niż pod koniec 2025 r., najczęściej o 1-3%. Wyjątkiem była Zielona Góra, gdzie wzrost wyniósł 9%, ale był to prawdopodobnie efekt zmiany struktury oferty – z lokalnego rynku zniknęło część najtańszych mieszkań, a pojawiło się więcej droższych, co wpłynęło na średnią.
Na początku roku część sprzedających testuje cenę
Dlaczego w I kwartale średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego wzrosły w tak wielu miastach, skoro na rynku nie wystąpiły ostatnio żadne poważne turbulencje? Powodów może być kilka.
– Początek roku to czas, w którym wielu właścicieli decyduje się na wystawienie swojego mieszkania na sprzedaż. Na początku roku wielu sprzedających po prostu testuje cenę „na start”. Wystawiają mieszkanie trochę drożej, żeby sprawdzić, jak zareaguje rynek: czy pojawią się telefony, ile osób umówi się na oglądanie, czy kupujący będą negocjować. To często nie jest twarde przekonanie o danej wartości mieszkania, tylko próba znalezienia punktu odniesienia po ostatnich latach zmian. Jeśli odzew jest słabszy, cena zwykle szybko jest obniżana – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.
Niektórzy sprzedający wychodzą też z założenia, że skoro z nowym rokiem drożeje wiele aspektów naszego codziennego życia, dotyczy to również nieruchomości.
Jednak zdaniem ekspertów Nieruchomosci-online.pl, powodem wzrostów średniej ceny ofertowej niekoniecznie musi być tylko to, że właściciele podnieśli swoje oczekiwania.
– Na średnią stawkę ofertową wpływa również to, jakie mieszkania akurat są na rynku, a nie tylko to, czy sprzedający podkręcili ceny. Wystarczy, że z oferty szybciej znikają tańsze lokale, a częściej pojawiają się mieszkania lepiej położone, po remoncie czy o wyższym standardzie – i średnia zaczyna rosnąć, nawet bez klasycznej fali podwyżek. Dlatego w niektórych miastach widzimy lekkie ruchy w górę, podczas gdy Warszawa wygląda bardzo stabilnie. To większy i bardziej płynny rynek, z większą konkurencją ofert i większą przestrzenią do negocjacji, przez co takie wahania częściej się równoważą – dodaje Rafał Bieńkowski.
Napisz komentarz
Komentarze